|
Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости Ключевые слова Параметры, стоимость, сравнительный подход, аналоги, корректирующие коэффициенты, поправки, вклад в стоимость.
Постановка проблемы Актуальной задачей при оценке стоимости недвижимости является применение тех подходов и методов, которые обеспечат достоверный результат. В настоящее время наиболее часто применяемые методы, в частности, в рамках сравнительного подхода, имеют ряд существенных недостатков, которые можно исключить при комплексном анализе объекта оценки, рыночной среды, а также использовании алгоритма оценки, адаптированного к существующим условиям и специфике исходных данных... Предлагаемый алгоритм с использованием метода бальных оценок позволяет рассматривать стоимость объекта оценки и объектов – аналогов, как результат комплексного взаимодействия влияющих на нее факторов. Наиболее актуальным является анализ влияния на стоимость недвижимости объективных тенденций, а также результата обобщения субъективных представлений операторов рынка недвижимости. Результаты исследования Сравнительный подход к оценке недвижимости заключается анализе информации о состоявшихся продажах или о ценах предложения (с учетом скидок к цене) и сравнении проданных объектов или предлагаемых для продажи с оцениваемой собственностью. Процесс базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. В процессе реализации данного подхода через анализ рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется выводы оценщика о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Реализация сравнительного подхода предполагает такую последовательность действий:
При определении стоимости объекта с использованием сравнительного подхода доминирующим является приведение стоимости объектов - аналогов к стоимости оцениваемого объекта. Корректировки могут учитываться как в денежном выражении, так и в процентном или в долях; Стоимостные поправки используются, как правило, в случае, если можно с достаточной степенью достоверности оценить вклад параметра, являющегося объектом корректировки, в стоимость самого объекта, используя его номинальную величину. Задача эта сложная как в постановке, так и в алгоритме решения. Проблема заключается в следующем. Во–первых, далеко не всегда можно определиться с абсолютным значением величины параметра, влияющего на стоимость. Во – вторых, нельзя отождествлять эту величину с размером ее вклада в стоимость объекта. И в – третьих, величина вклада определяется в системе комплексного взаимодействия и локально рассматриваться не может. Использование коэффициентов в большей степени акцентирует внимание на комплексном взаимодействии величин в системе единого целого, однако при неаккуратном применении может в большей степени повлиять на искажение результата, поскольку является наиболее тонким инструментом, требующим проведения тщательного предварительного исследования и анализа полученных результатов. Все вышеописанное требует использования других подходов, которые позволили бы использовать преимущества каждого из методов расчета, обеспечив при этом максимально достоверный результат. Актуальность проблемы определяется еще и тем, что сравнительный подход при оценке недвижимости является наиболее предпочтительным, поскольку объектом оценки выступают сопоставимые объекты, рынок достаточно хорошо развит, единицы сравнения объектов, как правило, определены и зафиксированы, и он моделирует логику покупателей, выражаемую наиболее определенно и, главное, полно, независимо от уровня потребителей и их социального статуса. Говоря другими словами, влияние субъективных представлений на стоимость в силу многократности повторения (количества сделок) и прозрачности потребительских свойств товара – недвижимости в достаточной степени стандартизовано, а значит, подлежит описанию, фиксации и использованию в расчетах. Именно этим и определяются предпочтения в использовании сравнительного подхода профессиональными оценщиками недвижимости при прочих равных условиях. Самой, пожалуй, сложной задачей при использовании сравнительного подхода является выявление параметров, влияющих на стоимость объекта, и осознание комплексности их влияния на стоимость объекта в целом. При формировании перечня параметров, влияющих на стоимость, необходимо учитывать, прежде всего, отличия объектов в зависимости от их функционального назначения. При этом анализируется не использование недвижимости на текущую дату, а реализация принципа наиболее эффективного использования объекта. Это означает, что до начала проведения оценки объект рассматривается с точки зрения того функционального использования, которое приведет к максимизации стоимости при возможных, правомерных и оптимальных вкладах в создание этой стоимости. И соответственно, оценивается, как объект нового функционального назначения. Для различных групп объектов группы факторов, влияющих на стоимость, будут различны. Их определение является достаточно сложной аналитической задачей, прежде всего потому, что носит эмпирический характер. Здесь и далее был использован метод экспертных оценок, который в условиях неоднородности и нерепрезентативности выборок дает наиболее достоверные результаты. Кроме того, этот метод позволяет быстро реагировать на динамично изменяющиеся условия рыночной среды. Необходимо отметить, что общий перечень факторов, влияющих на стоимость, претерпевает незначительные колебания в зависимости от специфики использования объекта и особый акцент следует поставить, скорее, на значимость каждого из них. Для классификации объекты разбиты на следующие группы: объекты личного использования (квартиры, дома, гаражи, дачи) и объекты коммерческого использования. Первая группа в рамках данной работы не анализируется, поскольку задача их оценки является более простой и может решаться с использованием более элементарных приемов. Вторая группа встречается наиболее часто, как в постановке самостоятельных оценочных задач, так и при оценке отдельно определенных объектов в составе предприятия. В общем составе коммерческих объектов выделены: торговые помещения (магазины, аптеки), производственные помещения, склады (складские помещения, ангары), офисы (административные помещения, детские сады), здания животноводческого комплекса (свинарники, коровники, птичники). В основу группировок был положен принцип удовлетворения потребностей покупателей исходя из конструктивных особенностей объектов, планировочных решений. Отнесение объекта к той или иной группе помещений в каждом конкретном случае при решении оценочной задачи производится индивидуально в соответствии с принципом наиболее эффективного использования. Так, например, неэксплуатируемое здание детского сада, расположенное в центральных районах будет рассматриваться, скорее всего, как офисное помещение, а на окраине города – в качестве производственного. Для определения граничных параметров, выраженных в баллах, по каждому отдельно взятому типу помещения проводится ранжирование параметров, влияющих на стоимость, от максимальной величины к минимальной по следующему признаку: 1 группа. Наличие (отсутствие) параметра будет определяющим при принятии решения о приобретении объекта. 2 группа: При отсутствии параметра функционирование объекта будет нецелесообразным или неэффективным. При принятии решения о приобретении объекта подразумевается проведение мероприятий о воссоздании (в случае физической возможности) этого улучшения. 3 группа: Значение параметра значимо, но не окажет существенного влияния на эффективную эксплуатацию объекта. Наличие такого параметра рассматривается, как желательное, но не обязательное. 4 группа: Влияние параметра на стоимость не существенно. Наличие параметров, характерных для данного типа объектов, но не влияющих на стоимость, рассмотрению не подлежит. Для каждого объекта экспертным путем определяется влияние каждого фактора на стоимость объектов – аналогов в виде определенного количества баллов в рамках диапазона. Путем суммирования баллов по всем факторам определялась общая величина баллов по каждому из объектов – аналогов. Аналогичные действия производились и с оцениваемым объектом. Путем деления количества баллов объекта оценки на общую суммарную величину количества баллов по каждому из объектов – аналогов, получаем величину корректировки цены предложения каждого сравнимого объекта. Как произведение величины единичного показателя, то есть одного квадратного метра объекта – аналога и величины корректировки определяется величина удельной приведенной стоимости одного квадратного метра площади по каждому объекту – аналогу. Предложенный подход позволяет оперировать показателями сравнения качественных параметров - потребительной стоимостью - и количественными, то есть ценой продажи, как фактом реализации меновой стоимости. Метод зачастую выявляет дисбаланс и акцентирует внимание на противоречии, когда объект с комплексом наилучших потребительских свойств, продан по наименьшей цене. Низкая цена продажи такого объекта при максимальной величине показателей, формирующих стоимость, свидетельствует о его инвестиционной привлекательности и воздействии субъективных факторов при формировании цены. В других используемых методах стоимость наилучшего аналога в этом же случае будет, скорее всего, скорректирована в меньшую сторону для приведения к стоимости оцениваемого объекта, что приведет только к усилению ошибки. Применение метода бальных оценок позволяет в этом случае акцентировать особое внимание на предварительных корректировках с целью создания поля идентичности взаимодействия внешних факторов среды и условий продажи объекта, таких, как цена предложения/цена продажи, налогообложение сделок, корректировка на продолжительность маркетингового периода, корректировка на условия продажи, условия финансирования, тем самым, обеспечивая получение наиболее достоверных результатов при использовании сравнительного подхода. Выводы Применение метода бальных оценок в рамках сравнительного подхода при оценке недвижимости предоставляет новые возможности получения достоверного результата, базирующегося на комплексном подходе к анализу исходных данных, специфики объектов с учетом субъективного характера сделок. Преимущества используемого метода состоят в объективном анализе ограниченного массива исходной информации, логичности построения и исключения существенных ошибок в результате анализа целостной системы факторных взаимодействий. Литература: Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело,1995.-480с. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие).-М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-231с. Автор: Мельниченко Елена |